Mehrgenerationenhaus mit 3x 4.5 Zimmerwohnungen

Makrolage

Das Kleinzentrum Romanshorn ist Kern einer Agglomeration mit 10’676 Haushalten (2015) und 25’271 Einwohnern (2015). Die Stadt Romanshorn zählt 10’753 Einwohner (2015) bzw. 4’622 Haushalte (2015) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.3). Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2010 und 2015 beläuft sich auf 184 Personen. 20.4% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 32.8% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 46.7% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). Zwischen 2010 und 2015 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach gesunken. 635 Betriebe mit 5’693 Beschäftigten weist die Stadt Romanshorn im Jahr 2014 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Abnahme von 8 Arbeitsstätten und einer Abnahme von 14 Beschäftigten seit 2011. Von den 4’491 vollzeitäquivalenten Stellen sind 42.8 (1%) im 1. Sektor, 1’980 (44%) im Industrie- und 2’467 (55%) im Dienstleistungssektor.

Romanshorn ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Arbon (12 Min.), Rorschach (20 Min.) und Kreuzlingen (20 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Arbon (9 Min.), Rorschach (17 Min.) und Kreuzlingen (24 Min.).

Die Gemeinde weist Ende 2015 einen Bestand von 5’667 Wohneinheiten auf, wovon 1’139 Einfamilienhäuser und 4’528 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 20.1% im landesweiten Vergleich (22.6%) durchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 92 Wohnungen (2009 – 2014; das sind 1.87% des Bestandes 2009), ist die Leerstandsquote mit 3.02% im landesweiten Vergleich (1.3%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 171 Wohneinheiten, wovon 47% Altbauten und 100% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Gemeinde Romanshorn von einer Zusatznachfrage von 1’119 Wohnungen (pro Jahr: 75) auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 6’933 CHF/m², bei den EWG bei 5’533 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 175 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 510 – 820 CHF/m² und für ein typisches MFH 835 – 1’675 CHF/m² (EWG) bzw. 135 – 685 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich durchschnittlich.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Oberthurgau um 50.5% zugelegt (Bauland für EFH: 130.5%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 72.7% (Bauland für MFH mit EWG: 334.5%). Die Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 16.8% verändert (Bauland für MFH mit MWG: 374.1%). Der Markt des Kleinzentrums Romanshorn ist nach Einschätzung von FPRE heute realistisch bewertet.

Rechtliches

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