Bauerneuertes Mehrfamilienhaus

Makrolage

Das Kleinzentrum Rorschach ist eine Stadt in einer Agglomeration mit 24’269 Haushalten (2015) und 53’689 Einwohnern (2015). Die Stadt Rorschach zählt 9’214 Einwohner (2015) bzw. 4’403 Haushalte (2015) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.1). Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2010 und 2015 beläuft sich auf 59 Personen. 16.1% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 27.9% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 56% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). Zwischen 2010 und 2015 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach angestiegen. 801 Betriebe mit 5’688 Beschäftigten weist die Stadt Rorschach im Jahr 2014 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 67 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 189 Beschäftigten seit 2011. Von den 4’278 vollzeitäquivalenten Stellen sind 1.3 (0%) im 1. Sektor, 1’254 (29%) im Industrie- und 3’022 (71%) im Dienstleistungssektor.

Rorschach ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Arbon (13 Min.), St. Gallen (16 Min.) und Romanshorn (20 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Arbon (7 Min.), Romanshorn (17 Min.) und St. Gallen (21 Min.).

Die Stadt weist Ende 2015 einen Bestand von 5’270 Wohneinheiten auf, wovon 293 Einfamilienhäuser und 4’977 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 5.6% im landesweiten Vergleich (22.6%) stark unterdurchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 52 Wohnungen (2009 – 2014; das sind 1.06% des Bestandes 2009), ist die Leerstandsquote mit 4.04% im landesweiten Vergleich (1.3%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 213 Wohneinheiten, wovon 84% Altbauten und 81% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Stadt Rorschach aufgrund der mangelnden Bauzonenreserven mit Verdrängungseffekten zu rechnen. Dennoch ist von einer Zunahme des Bestandes um 505 Wohnungen bis 2030 auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 7’963 CHF/m², bei den EWG bei 6’583 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 187 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 685 – 1’070 CHF/m² und für ein typisches MFH 1’300 – 2’330 CHF/m² (EWG) bzw. 200 – 870 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich durchschnittlich.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region St.Gallen um 58.4% zugelegt (Bauland für EFH: 129.5%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 98.1% (Bauland für MFH mit EWG: 373.3%). Die Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 17.5% verändert (Bauland für MFH mit MWG: 286.2%). Der Markt des Kleinzentrums Rorschach ist nach Einschätzung von FPRE heute eher hoch bewertet.

Raumaufteilung

EG Studio 26qm Netto CHF 790.- NK CHF 80.- Brutto CHF 870.-
EG 2.5ZW 43.0qm Netto CHF 1’090.- NK CHF 100.- Brutto CHF 1’190.-
EG 2.5ZW 48.0qm Netto CHF 1’180.- NK CHF 100.- Brutto CHF 1’280.-
1.OG 3.5ZW 60qm Seesicht Netto CHF 1’380.- NK CHF 120.- Brutto CHF 1’500.-
1.OG 3.ZW 62qm Netto CHF 1’350.- NK CHF 120.- Brutto CHF 1’470.-
2.OG 3.5ZW 60qm Seesicht Netto CHF 1’380.- NK CHF 120.- Brutto CHF 1’500.-
2.OG 3.ZW 62qm Netto CHF 1’350.- NK CHF 120.- Brutto CHF 1’470.-
DG 3.5ZW 60qm Seesicht Netto CHF 1’380.- NK CHF 120.- Brutto CHF 1’500.-
DG 3.ZW 62qm Netto CHF 1’350.- NK CHF 120.- Brutto CHF 1’470.-
Total Netto CHF 12’630.-

Parkplätze 4 Stück an 50.-
Total CHF 200.-

Mietzinseinnahmen Netto pro Jahr 153’360.-

Rechtliches

Die in dieser Dokumentation gemachten Angaben können von den effektiven Ausführungen abweichen. Der Verkäufer sowie die Bauherrschaft übernimmt keine Gewähr. Ein Rechtsanspruch auf Korrektur besteht nicht. Gerichtsstand ist Berneck SG.

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