Stadtliegenschaft

Makrolage

St. Gallen ist gemäss BFS die «Kernstadt» der gleichnamigen mittelgrossen Agglomeration. Diese zählt 166’732 Einwohner (2017) und 74’461 Haushalte (2016). Die Stadt St. Gallen selber hat 75’508 Einwohner (2017), verteilt auf 36’616 Haushalte (2016); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.1 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2011 und 2016 beläuft sich auf 275 Personen. 38.3% der Haushalte zählen im Jahr 2016 zu den oberen Schichten (Schweiz: 31.9%), 22.8% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32.4%) und 38.9% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.6%). Zwischen 2010 und 2017 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach angestiegen. 7’123 Betriebe mit 81’574 Beschäftigten weist die Stadt St. Gallen im Jahr 2015 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 388 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 5’126 Beschäftigten seit 2011. Von den 61’142 vollzeitäquivalenten Stellen sind 139.7 (0%) im 1. Sektor, 10’581 (17%) im Industrie- und 50’422 (82%) im Dienstleistungssektor.

St. Gallen ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Herisau (12 Min.), Arbon (15 Min.) und Rorschach (16 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Herisau (13 Min.), Rorschach (21 Min.) und Romanshorn (30 Min.).

Die Stadt weist Ende 2016 einen Bestand von 43’113 Wohneinheiten auf, wovon 3’087 Einfamilienhäuser und 40’026 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 7.2% im landesweiten Vergleich (22.4%) stark unterdurchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 209 Wohnungen (2011 – 2016; das sind 0.51% des Bestandes 2011), ist die Leerstandsquote mit 1.78% im landesweiten Vergleich (1.45%) überdurchschnittlich. Dies entspricht 767 Wohneinheiten, wovon 63% Altbauten und 93% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Stadt St. Gallen von einer Zusatznachfrage von 5’205 Wohnungen (pro Jahr: 347) auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 9’770 CHF/m², bei den EWG bei 7’475 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 203 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 865 – 1’215 CHF/m² und für ein typisches MFH 1’725 – 2’560 CHF/m² (EWG) bzw. 895 – 2’165 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich überdurchschnittlich.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region St.Gallen um 70.1% zugelegt (Bauland für EFH: 161.6%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 99.4% (Bauland für MFH mit EWG: 379.6%). Der Markt des Zentrums St. Gallen ist nach Einschätzung von FPRE heute eher hoch bewertet.

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