MFH in Zentrumslage

Makrolage

Altstätten ist gemäss BFS eine «Kernstadt» der mittelgrossen Agglomeration Rheintal. Diese zählt 57’814 Einwohner (2017) und 24’019 Haushalte (2016). Die Stadt Altstätten selber hat 11’548 Einwohner (2017), verteilt auf 4’900 Haushalte (2016); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.3 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2011 und 2016 beläuft sich auf 93 Personen. 21.6% der Haushalte zählen im Jahr 2016 zu den oberen Schichten (Schweiz: 31.9%), 36.7% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32.4%) und 41.7% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.6%). Zwischen 2010 und 2017 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach angestiegen. 963 Betriebe mit 7’181 Beschäftigten weist die Stadt Altstätten im Jahr 2015 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 35 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 30 Beschäftigten seit 2011. Von den 5’705 vollzeitäquivalenten Stellen sind 220.9 (4%) im 1. Sektor, 2’453 (43%) im Industrie- und 3’031 (53%) im Dienstleistungssektor.

Altstätten ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Appenzell (19 Min.), Buchs (SG) (25 Min.) und Rorschach (26 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Buchs (SG) (16 Min.), Rorschach (28 Min.) und Sargans (29 Min.).

Die Stadt weist Ende 2016 einen Bestand von 5’956 Wohneinheiten auf, wovon 2’140 Einfamilienhäuser und 3’816 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 35.9% im landesweiten Vergleich (22.4%) stark überdurchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 98 Wohnungen (2011 – 2016; das sind 1.82% des Bestandes 2011), ist die Leerstandsquote mit 2.69% im landesweiten Vergleich (1.45%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 160 Wohneinheiten, wovon 83% Altbauten und 100% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Stadt Altstätten aufgrund der mangelnden Bauzonenreserven mit Verdrängungseffekten zu rechnen. Dennoch ist von einer Zunahme des Bestandes um 787 Wohnungen bis 2030 auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 7’193 CHF/m², bei den EWG bei 5’550 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 173 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 425 – 635 CHF/m² und für ein typisches MFH 675 – 1’200 CHF/m² (EWG) bzw. 135 – 665 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich unterdurchschnittlich.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Rheintal um 75.2% zugelegt (Bauland für EFH: 234.1%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 99.8% (Bauland für MFH mit EWG: 761.5%). Der Markt des Zentrums Altstätten ist nach Einschätzung von FPRE heute eher tief bewertet.

Verkaufsprozess

1. Eingabe Non-Binding Offer
Das unverbindliche Angebot muss folgende Angaben enthalten:

• Käufer (bei juristischen Personen: Rechtseinheit)
• Kaufpreis CHF
• Kaufzeitpunkt / Eigentumsübertrag
• Allfällige Bedingungen und Vorbehalte

2. Besichtigung der Liegenschaft
Eine begrenzte Anzahl an Interessenten wird zur Besichtigung eingeladen. Die Interessenten erhalten weitere bzw. ausführlichere Informationen.

3. Eingabe Binding Offer
Das verbindliche Angebot muss folgende Angaben enthalten:

• Käufer mit allen Angaben
• Kaufpreis in CHF
• Finanzierungsbestätigung einer Schweizer Bank
• Bestätigung Kaufzeitpunkt / Eigentumsübertragung
• Geplante Verwendung des Objekts

4. Kaufzusage
Nach Absprache mit der Eigentümerschaft wird dem Käufer den Zuschlag erteilt und anschliessend der Kaufvertrag erstellt.

5. Eigentumsübertragung

Die Casielo GmbH ist exklusiv von der Verkäuferin mit dem Verkauf beauftragt. Bei einer allfälligen Käufervermittlung durch Dritte entsteht kein Anspruch auf Ausrichtung einer Provision.

Dieser Verkaufsprozess sowie sämtliche Informationen in der Verkaufsdokumentation sind vertraulich.

Änderungen des Verkaufsprozess und/oder die Beendigung des Verkaufsprozesses ohne Unterzeichnung eines Kaufvertrags bzw. ohne Verkauf des Objekts bleiben jederzeit und ohne Angaben von Gründen vorbehalten. Dem Kaufinteressenten entstehen dadurch keinerlei Forderungen, insbesondere hat er sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Prüfung des Objektes und der Vorbereitung des Transaktion selber zu tragen.

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